住宅ローンを考える(2)

ぴょんちゃん(夫)です。

前回の続きです!

 

長期金利過去10年

長期金利が低水準なことがわかりましたが、今度は10年スパンで見て見ましょう。

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*出典 日本相互証券株式会社 長期金利推移グラフ(過去10年分)

グラフを見るとわかりますが、長期金利がマイナスになったのは過去に1度しかありません。この金利水準がいつまで続くのかは、誰にもわかりません。ただ、1つ言えることは・・・

住宅ローンを組む時期としては旨味がある

変動金利と固定金利の選択

少し話がそれますが、ぴょん(夫)は住宅ローンを検討しはじめて驚いたことがあります。それは、ハウスメーカーや住宅ローンセンターの銀行員に「固定金利を検討している」と伝えるだけで、まず驚きの反応が返ってくること!

しかも口を揃えて「変動金利じゃないのですね」という。どうやら半数以上の方が変動金利を選択しているらしいのだ。でも、ぴょん(夫)は「変動金利」と「固定金利」の「金利差(損得)」だけで住宅ローンを検討するのは危険じゃないかと思っています。

ぴょん(夫)の持論ですが、将来の借り換えを前提として住宅ローンを検討する場合に気にしておいた方が良いと思う点をまとめます。

それぞれの金利の算出方法って?

住宅ローンを組む時に頭を悩ますこの2種類の金利。金利という意味では一緒ですが、算出するロジックが違います。はじき出される仕組みがそもそも違うので、金利が動くタイミングや幅が異なることを頭に入れておきましょう。

★変動金利 (短プラによって決定)
短プラ(短期プライムレート)は銀行が優良先に貸出す時に使用する金利です。元をたどると日銀の政策が影響しています。変動金利という名前なので金利は毎日変動しているように錯覚してしまいますが、実際に変動するのは4月と10月の年2回です。

★固定金利 (長期金利により決定)

10年もの国債のことを一般的に「長期金利」と呼んでいます。国債は多くの投資家により毎日市場で売買されています。左記の画像を見ても毎日変動していることがわかりますね。
現在は長期金利にも日銀が口を挟むようになっていますので0%前後で売買されています(誘導が将来的に上手く行くかは誰にもわかりません)。

ポイント
・固定金利と変動金利は算出根拠が違うこと。
・変動金利が変動するのは年2回(4月と10月)。
・長期金利の変動により固定金利は決まる。長期金利は毎日変動。
そのため銀行の固定金利は毎月1回見直しされている。
・固定金利は市場を介しているため変動金利より先に上昇する可能性がある。

一方で日銀が長短金利を政策的にバランスをとっていることから、現状は変動金利、固定金利ともに大きく変動することは無いと思われます。ただし将来、金利が上に動く時は固定金利の方が先の可能性が高いと頭に入れておきましょう。

そのため、借入当初から「固定金利が何%まで上昇したら変動から固定に借り換え実行」と家庭でルール化しておくことが無難かもしれません。

住宅ローン金利の見方

同じ銀行内で借換を検討する場合にも注意点があります。他行へ借換えるより事務手間は少ないでしょうが、店頭金利から借換当初の優遇幅を差し引いて金利を確定するので金利は他行に乗換た場合よりも高くなる可能性が高いと思われます。

【例:同じ銀行内で借換】
(1) 2019年3月1日に変動金利で住宅ローンを締結しローン開始
<店頭金利>  2.725% − <優遇幅>2.0%  = 0.725%

(2)  2019年4月1日に変動金利から固定20年に借換えを実施

<店頭金利>  4.3% −  <優遇幅>2.0%  = 2.3%
※同じ銀行で借り換えした場合画像の1.4%にはならない

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ぴょん(夫)の持論。
変動金利から固定金利に借換えを前提とする場合の注意点

・借り換え前提の場合は、借り換え条件を決めておくこと
・同じ銀行で借り換える場合は借入当初の金利優遇幅が適用され思い描いた金利にならないこと
・他行に借り換える場合は時間と手間がかかること。将来、そのための時間がさけますか?
・健康リスク。借換時期に団信に加入できないような病気にかかる可能性。

こんなことを考えていると、ぴょん(夫)は変動金利だけを選択することにはネガティブになりました。
だらだらと長くなってきましたので、次回はぴょん家が選択した方法をご紹介します。

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